Uno de los grandes dilemas comentados en foros y redes sociales entre los profesionales de la mediación es si se puede considerar la Mediación Hipotecaria realmente mediación o por el contrario es un tipo de intermediación o asesoramiento en el que los últimos centros de mediación que han sido creados basan su labor.
Vamos por tanto a contextualizar estos conceptos en su justa medida.
Términos como insolvencia familiar, moratoria hipotecaria, inembargabilidad y dacción en pago son las cuatro palabras más relevantes en aquellas situaciones financieras donde el deudor hipotecario no puede hacer frente al pago de las mensualidades hipotecarias. Estos términos legales aplicados mayoritariamente por abogados y financieros ahondan en una problemática social y familiar que va mucho mas allá de la perdida del hogar, perdida de la dignidad familiar que lleva finalmente a los implicados a una situación de economía sumergida o invisibilidad social.
Las dos partes enfrentadas, entidades financieras y clientes, no se encuentran en un equilibrio de poder, este punto ha sido fuertemente criticado por asociaciones de consumidores y plataformas en defensa de los hipotecados, hasta el punto de encontrar quizás nuestra constitución excesivamente garantista de los derechos de propiedad privada, sagrado e inviolable, cierto es que desde la Constitución de la Pepa de 1812 el asunto de la propiedad ha sido largamente discutido, quedando en nuestra actual Constitución reflejado en el articulo 33 sobre el "derecho a la propiedad" en la sección 2ª de los derechos y deberes de los ciudadanos.
Las Respuestas Institucionales:
Los jueces han tomado partido en algunas sentencias judiciales, reclamando "otra visión" y "otras medidas" donde la mediación previa al embargo o la paralización de los procedimientos para buscar salidas dignas, han aportado un mínimo de esperanza a los afectados. Por suerte o por desgracia la aplicación de las leyes no ha puesto freno a dichos lanzamientos y procedimientos donde los deudores hipotecarios deben acatar las resoluciones y la problemática de los desahucios se ha convertido en un problema de primer orden.
Fracaso de la Moratoria Hipotecaria: Planteada inicialmente dentro de un decreto de medidas urgentes en plena crisis económica en noviembre de 2008 estableció una linea de ayuda especial a los trabajadores por cuenta ajena en situación de desempleo y a trabajadores por cuenta propia en situación de desempleo u obligados a cesar en la actividad, ademas de otros requisitos específicos para ser receptor de dichas ayudas denominadas ICO-Moratoria. Transcurridos los dos años los datos no dejan lugar a dudas del fracaso de estas medidas, ya que solamente fueron utilizados un 1,3% del total ademas de dejar en manos de la Banca la gestión y renegociación de las hipotecas.
Nuevas regulaciones como el Código de Buenas Practicas Bancarias, el Real decreto -ley 8/2011 de 1 de julio de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, las reformas de la Ley concursal donde existen graves deficiencias en los procedimientos concursales para los consumidores y la negativa a aprobar la conocida como dacción en pago obligatoria han dejado a la deriva a miles de familias ahogadas por los prestamos y les han encadenado a un conflicto sin tregua.
Experiencias de los centros de mediación:
Cataluña ha sido el epicentro de la creación y extensión de centros de mediación hipotecaria, ya que con distintas denominaciones, fundamentalmente organizados a través de diputaciones y ayuntamientos han puesto el dedo en la llaga de la debilidad del sistema financiero en las viviendas cuyo mantenimiento se ha convertido casi en un imposible por parte de muchos ciudadanos.
Intermediación: Ofideute de la Generalitat Catalana, creado en Enero de 2010 es un ejemplo de organización pública donde se imparte información y asesoramiento dirigido a las familias con dificultades para atender el pago de los prestamos hipotecarios y que se encuentran, por esta causa, en riesgo de perder su vivienda principal. Informa a las familias sobre las consecuencias de los impagos de las cuotas hipotecarias y las responsabilidades ante un posible inicio de procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
Según reza en su web "Intercede" por la familia con dificultades de pago delante de la entidad financiera acreedora con el fin de renegociar un nuevo acuerdo para el retorno del préstamo hipotecario que haga viable el pago y le permita seguir residiendo en la vivienda, o la resolución no onerosa del contrato.
Los ayuntamientos interesados en este servicio publico podían solicitar su incorporacion a la red de Ofideute y conocemos que Reus, Sabadell, Terrasa y Barcelona forman parte de él.
Caso similar de intermediación hipotecaria lo encontramos en Caritas Diocesana de Barcelona. Creada en septiembre de 2011 ante la grave situación de exclusión residencial , Cáritas decidió promover una iniciativa llamada SMV o Servicio de Mediación de Vivienda. Este servicio tiene por objetivo prevenir la exclusión social de personas o familias que pueden perder su vivienda. Para lograr este objetivo el SMV actúa como mediador entre las personas afectadas y los propietarios o las entidades financieras, para encontrar la mejora solución en cada caso.
Las diferencias entre el Ofideute y el SMV de Cáritas es que este ultimo es una organización sin animo de lucro, que amplia y extiende no solo a familias con problemas hipotecarios sino a desahuciados por alquiler y conflictos de vivienda en general. Sus integrantes son una plantilla de 5 trabajadores mas un equipo de 27 voluntarios. Otra diferencia es que la plantilla procede de diferentes disciplinas (trabajadores sociales, abogados, financieros y expertos inmobiliarios) mientras que en el caso de las instituciones publicas y los centros de mediación de los colegios de abogados no siempre suele darse esta multidisciplinariedad, puede haber casos en que existan y otros que no y solo sea ejercida por profesionales del derecho.
En otras comunidades y ciudades se ha extendido este tipo de centros que con distintas denominaciones actúan como intermediarios entre la ciudadanía y las entidades financieras, mayoritariamente públicos. En muchas ocasiones queda a merced de cada entidad la decisión de cada conflicto, ademas de practicarse más el derecho hipotecario especifico en la materia pues no caben mayores opciones para la solución que la renegociación financiera del préstamo , la entrega final como la dacción en pago o proseguir con el procedimiento abierto en los juzgados por la inviabilidad de otras alternativas a las familias afectadas.
Sin embargo comparten todos ellos la "intermediación", dejando claro en sus organigramas que el sistema es voluntario, no pudiendose utilizar las técnicas de "mediación profesional" como la Mediación Familiar ya que no se puede establecer una situación de equilibrio de poder entre las partes implicadas. A pesar de este matiz, la practica de la intermediación hipotecaria es un ejercicio cercano a la mediación propiamente dicha que nos acerca al mundo de los conflictos, a la practica de su prevención y resolución y a la pacificación social.
Señalar finalmente que el Real Decreto ley 5/2012 de 5 de marzo de mediacion en asuntos civiles y mercantiles abre una esperanza en el intento de desjudicialización de los conflictos, destacando en su preámbulo la capacidad para dar soluciones practicas, efectivas y rentables a determinados conflictos.. tambien cabe añadir que todavía la vía contenciosa en el apartado hipotecario es el más utilizado en la actualidad y la recién estrenada Ley requiere de tiempo para su reglamentación y desarrollo.
Extraído de la ponencia: "La Anomia Inmobiliaria y sus efectos sobre los hogares españoles"
Presentado en el III Congreso Andaluz de Mediacion. marzo 2012.
Autora: Silvia Velasco Navarro
